Kentsel dönüşümde yeni finansman fikri: Kat karşılığına 'paylı kira' seçeneği

Kentsel dönüşüm projelerinde en çok tartışılan konulardan biri, binası yıkılan hak sahiplerinin inşaat süresince nerede ve nasıl yaşayacağı. Kurgusal adıyla Kuzeyhan Yapı'nın geliştirdiği yeni bir finansman modeli, bu soruna farklı bir yanıt arıyor.

Şirketin önerdiği "paylı kira" modelinde, hak sahipleri inşaat süresince klasik kira yardımı yerine, yeni binanın zemin katındaki ticari alanların gelecekteki kira gelirinden belirli bir pay almayı seçebiliyor. Bu pay, yapı tamamlandıktan sonra belirli bir süre boyunca hak sahiplerine aktarılıyor.

Hak sahipleri için iki seçenek

Şirketin finans direktörü Kerem Yalçın, modelin zorunlu olmadığını ve hak sahiplerinin isterse geleneksel kira yardımını tercih edebileceğini vurguluyor. Yalçın'a göre paylı kira, özellikle evinden çıktıktan sonra yakınlarının yanında kalabilecek aileler için uzun vadede daha avantajlı olabiliyor.

Amacımız inşaat sürecindeki nakit yükünü dengelemek ve hak sahibini projenin uzun vadeli değerine ortak etmek. Ancak her ailenin ihtiyacı farklı, bu yüzden seçim hak sahibine ait.

Gayrimenkul hukukçusu Zeynep Arslan ise bu tür modellerde sözleşmenin ayrıntılarının büyük önem taşıdığına dikkat çekiyor. Arslan'a göre ticari alanların kiralanamaması ya da gelirin beklenenden düşük kalması gibi riskler sözleşmede açıkça tanımlanmalı ve bağımsız bir denetim mekanizması kurulmalı.

Kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerinin en büyük kaygısı, inşaatın uzaması halinde kira yardımının yetersiz kalması. Özellikle büyükşehirlerde kira bedellerindeki artış, dönüşüm sürecindeki aileler için ciddi bir mali baskı oluşturabiliyor. Şirket, paylı kira modelinin bu baskıyı bir ölçüde azaltabileceğini, çünkü hak sahibinin kazancının inşaat süresine değil, yapının uzun vadeli değerine bağlı olduğunu savunuyor.

Hak sahiplerinden emekli memur Recep Toprak, ilk toplantıda modeli anlamakta zorlandıklarını ancak sözleşme taslağının ayrıntılı biçimde paylaşılmasının güven verdiğini söylüyor. Toprak, kararını vermeden önce bağımsız bir avukattan görüş alacağını belirtiyor. Şirket de hak sahiplerine ücretsiz hukuki danışmanlık oturumları düzenleyeceğini açıkladı.

• Model gönüllülük esasına dayanıyor

• Gelir payı yapı tamamlandıktan sonra başlıyor

• Ticari alanların yönetimi ayrı bir şirket üzerinden yürütülüyor

Modelin ilk uygulamasının, İstanbul'un Anadolu yakasındaki 48 bağımsız bölümlü bir sitede yapılması planlanıyor. Hak sahiplerinin yaklaşık üçte biri şu ana kadar paylı kira seçeneğine ilgi gösterdi.

Sektör temsilcileri, dönüşüm projelerinin finansmanında yeni araçlara ihtiyaç olduğunu kabul ederken, bu tür modellerin yaygınlaşması için şeffaflık ve hak sahibi güveninin belirleyici olacağını vurguluyor. Proje sonuçlandığında elde edilecek deneyimin, benzer dönüşüm projelerinde hak sahipleri ile müteahhitler arasındaki pazarlık süreçlerine de yol gösterebileceği düşünülüyor. Şirket, ilk pilot uygulamanın tüm sözleşme şablonlarını kamuoyuyla paylaşmayı planladığını açıkladı.